Los últimos contratos bajo la vieja Ley de Alquileres vencerán este año y cambiará definitivamente el mercado
El mercado de alquileres continúa dejando atrás el esquema establecido por la Ley de Alquileres de 2020. Los contratos firmados bajo ese régimen son cada vez menos y terminarán de vencer entre septiembre y diciembre de este año, lo que marcará el fin definitivo de las actualizaciones anuales por el Índice para Contratos de Locación (ICL).
Aunque quienes aún mantienen esos contratos afrontarán en julio un nuevo incremento, el principal cambio pasa por la consolidación de un mercado con acuerdos más flexibles, actualizaciones más frecuentes y condiciones negociadas libremente entre propietarios e inquilinos.
Los últimos contratos alcanzados por la Ley 27.551 tendrán en julio un ajuste anual del 31,54%. De esta manera, un alquiler de $600.000 pasará a $789.240 bajo el sistema de actualización anual por ICL. En comparación, con ajustes trimestrales el valor ascendería a $658.020; con actualizaciones cuatrimestrales llegaría a $671.820; y con revisiones semestrales alcanzaría los $699.000.
Especialistas del sector inmobiliario señalaron que estos contratos representan una porción cada vez menor del mercado y desaparecerán completamente en los próximos meses. También destacaron que la reforma implementada durante 2023, que establecía actualizaciones semestrales mediante el índice Casa Propia, tuvo una aplicación muy limitada.
En paralelo, el ICL continúa desacelerándose. Tras registrar incrementos del 33,31% en abril, 32,82% en mayo y 32,02% en junio, el índice bajó al 31,54% durante julio.
Con la derogación de la Ley de Alquileres, los nuevos contratos comenzaron a regirse por acuerdos entre las partes. Actualmente predominan las actualizaciones trimestrales o cuatrimestrales, mientras que el Índice de Precios al Consumidor (IPC) se convirtió en la referencia más utilizada, especialmente en la Ciudad de Buenos Aires. En otras provincias todavía persisten algunos contratos con ICL, aunque cada operación puede establecer sus propias condiciones.
La mayor flexibilidad también modificó la dinámica del mercado, ya que ahora propietarios e inquilinos negocian la periodicidad de los ajustes, la duración de los contratos y otras cláusulas que anteriormente estaban reguladas por ley.
Al mismo tiempo, el aumento de la oferta de inmuebles en alquiler generó un escenario más competitivo. En la Ciudad de Buenos Aires, por ejemplo, se pasó de menos de 500 propiedades disponibles durante los momentos de mayor escasez a unas 17.000 unidades en la actualidad.
Este crecimiento devolvió margen de negociación a los inquilinos y obligó a muchos propietarios a revisar los valores iniciales o aceptar determinadas condiciones para concretar las operaciones. Como consecuencia, también se extendieron los tiempos de publicación de las propiedades, especialmente aquellas con precios elevados o condiciones menos competitivas.
Otro aspecto que ganó protagonismo es el costo de las expensas, que en numerosos edificios ya representa entre el 40% y el 45% del valor del alquiler. Este gasto se convirtió en un factor determinante para quienes buscan vivienda, al punto de influir tanto en la elección de los inmuebles como en las negociaciones del precio final.
Con la finalización de los últimos contratos firmados bajo la antigua legislación, el mercado terminará de consolidar un nuevo escenario caracterizado por una mayor oferta, contratos más flexibles y una negociación más equilibrada entre propietarios e inquilinos.